Deprem sonrası yeniden inşa çalışmalarının sürdüğü Malatya’da tapu işlemlerinden sosyal konut projelerine, yapı denetiminden yangın güvenliği uygulamalarına kadar birçok alanı doğrudan ilgilendiren kapsamlı yasal düzenleme yürürlüğe girdi. Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 Sayılı Kanun ile TOKİ projelerinde vergi muafiyeti sağlanırken, rezerv alanlarda acele kamulaştırmanın önü açıldı, zemin etütleri ve yapı denetimleri için yeni kurallar getirildi, ruhsatsız yapılarda kullanılacak hazır beton için ağır cezalar uygulanması kararlaştırıldı. Ayrıca apartman ve site yönetimlerinde aidat sistemi yeniden düzenlenirken, yangın güvenliği kontrolleri zorunlu hale getirildi.
6 Şubat depremlerinin ardından büyük bir yeniden yapılanma sürecine giren Malatya için kritik öneme sahip yeni yasal düzenleme yürürlüğe girdi. 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kanunla birlikte tapu işlemlerinden sosyal konut projelerine, yapı denetiminden yangın güvenliği kontrollerine kadar birçok alanda kapsamlı değişiklikler yapıldı. Özellikle Toplu Konut İdaresi Başkanlığı eliyle Malatya’da sürdürülen kalıcı konut projeleri, rezerv alan uygulamaları ve kentsel dönüşüm çalışmalarında yeni yetkiler ve kolaylıklar dikkat çekti.
KONUT DEĞERLEME RAPORLARI DİJİTAL ORTAMA TAŞINIYOR
Yeni düzenlemeyle birlikte Sermaye Piyasası Kurulu ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarının hazırladığı konut ekspertiz raporları artık elektronik ortamda doğrudan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemine aktarılacak. Kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları tarafından gönderilecek bu raporlar için herhangi bir ücret alınmayacak. Düzenleme ile taşınmaz piyasasında şeffaflığın artırılması ve gerçek satış değerlerinin kayıt altına alınması hedefleniyor.
TOKİ İHALELERİNE VERGİ İSTİSNASI
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından 31 Aralık 2027 tarihine kadar gerçekleştirilecek sosyal konut projelerinde önemli bir vergi avantajı getirildi. Bu kapsamda yapılacak ihaleler, ihale kararları ve yüklenici sözleşmeleri damga vergisinden muaf tutulacak. Düzenleme, ihale ilanı daha önce yapılmış ancak teklif süresi henüz sona ermemiş projeleri de kapsıyor. Cumhurbaşkanına ise bu süreyi üç yıla kadar uzatma yetkisi verildi.
APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİNDE YENİ KURALLAR
Kat mülkiyetine ilişkin yapılan değişikliklerle apartman ve site yönetimlerinde uzun süredir yaşanan aidat ve işletme projesi tartışmalarına yeni düzenlemeler getirildi. Artık kat malikleri kurulunda onaylı bir işletme projesi bulunmaması halinde yönetici geçici işletme projesi hazırlayabilecek. Bu geçici bütçe, genel kurul tarafından en geç üç ay içinde görüşülerek karara bağlanacak. Aidat ve avans sistemine ilişkin hükümler de netleştirildi. Mevcut işletme projelerinin yıllık artış oranı yeniden değerleme oranıyla sınırlandırıldı. Ayrıca yönetim planı değişikliği için gerekli çoğunluk oranı “beşte dört”ten “üçte iki”ye düşürüldü. Böylece apartman ve sitelerde karar alma süreçlerinin daha kolay işlemesi amaçlandı
ETAPLI KOOPERATİFLERE TAPU SINIRI
Yapı kooperatiflerine yönelik düzenlemeler de dikkat çekti. Buna göre etap etap inşaat yapan yapı kooperatifleri, projelerinin tamamını bitirmeden ortaklarına tapu devri yapamayacak. Düzenleme ile yarım kalan projeler ve eksik altyapı sorunları nedeniyle ortaya çıkan mağduriyetlerin önüne geçilmesi hedefleniyor.
ÇEVRE DANIŞMANLIK FİRMALARINA YENİ YAPTIRIMLAR
Çevre mevzuatında yapılan değişikliklerle çevre danışmanlık firmalarının görev ve sorumlulukları yeniden tanımlandı. Çevre yönetimi hizmeti veren firmalar artık faaliyet gösterdikleri işletmelerde tespit ettikleri çevre mevzuatına aykırılıkları Bakanlığa bildirmekle yükümlü olacak. Bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen firmalara 75 bin lira idari para cezası uygulanacak. Bunun yanında ceza puanı sistemi getirilecek. Dört yıl içinde 100 puana ulaşan firmaların yeterlik belgeleri 180 gün askıya alınacak, 200 puana ulaşılması halinde ise belgeler iki yıl süreyle iptal edilecek. Yeni düzenlemeyle birlikte “yetkilendirilmiş kişi” kavramı da mevzuata girdi. Çevre yönetimi hizmeti verecek uzman kişiler Bakanlık tarafından yetkilendirilecek.
TOKİ’YE MİRASÇILIK BELGESİ YETKİSİ
Kanunla birlikte TOKİ’ye önemli bir işlem kolaylığı da sağlandı. Konut projelerinde yükümlülüklerini yerine getirmeden hayatını kaybeden hak sahiplerinin mirasçılarının işlem yapmaması halinde TOKİ doğrudan noter veya mahkemeye başvurarak mirasçılık belgesi talep edebilecek.
SOSYAL KONUT ALANLARINDA ACELE KAMULAŞTIRMA
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na sosyal konut alanlarında acele kamulaştırma yetkisi verildi. Yeni yerleşim alanı ilan edilen bölgelerde kamu taşınmazlarının yanı sıra özel mülkiyette bulunan araziler de kamulaştırılabilecek. Kamulaştırma işlemleri Bakanlık veya TOKİ tarafından yürütülecek.
YANGIN GÜVENLİĞİNDE YENİ SİSTEM
Kanunun en dikkat çeken başlıklarından biri yapı güvenliği ve yangın denetimleri oldu. Yeni düzenlemeye göre kullanım izni bulunan binalarda periyodik yangın güvenliği kontrolleri yapılacak. Bu kontroller belediyelerin itfaiye birimleri veya yetkilendirilecek “yangın güvenlik uzmanları” tarafından gerçekleştirilecek. Kontroller sonucunda eksiklik tespit edilmesi halinde bina sahiplerine süre verilecek. Eksikliklerin verilen süre içinde giderilmemesi durumunda yaptırım uygulanabilecek. Esaslı tadilat gerektiren durumlarda ayrıca ruhsat alınması zorunlu olacak.
ŞANTİYE ŞEFLERİNE DİJİTAL TAKİP
İnşaat sektöründe denetimi artırmaya yönelik düzenlemeler kapsamında şantiye şeflerine yeni sorumluluklar getirildi. Şantiye şefleri artık günlük iş akışını ve çalışan ustaların kayıtlarını Bakanlık sistemine uygun şekilde tutmak zorunda olacak. Ayrıca yapı denetim kuruluşlarında görev yapan mimar ve mühendislerin hangi projelerde görev aldığı elektronik sistem üzerinden takip edilecek. Yeni sistemle birlikte yapı ruhsatlarında denetçilerin isim ve imzaları yer almayacak.
RUHSATSIZ YAPILARA BETON SAĞLAYANLARA AĞIR CEZA
Ruhsatsız yapılarda kullanılmak üzere hazır beton sağlayan kişi ve firmalara 500 bin lira idari para cezası uygulanacak. Beton üreticilerine yönelik denetimler de sıkılaştırıldı. Karot testlerinde standart dışı beton kullanıldığının tespiti halinde üreticilere yüksek tutarlı cezalar verilecek. Ayrıca mikser etiketi ve karekodlu sevk irsaliyesi bulunmayan beton sevkiyatları da ağır yaptırımlarla karşılaşacak.
ZEMİN ETÜT KURULUŞLARI İÇİN YENİ DÖNEM
Yapı güvenliğini artırmaya yönelik düzenlemeler kapsamında “zemin ve temel etüt kuruluşu” kavramı ilk kez mevzuata girdi. Bundan böyle yapıların zemin ve temel etütleri yalnızca Bakanlık tarafından lisans verilen kuruluşlar tarafından yapılabilecek. Gerçeğe aykırı rapor hazırlayan veya standartlara aykırı işlem yapan kuruluşların izin belgeleri iptal edilebilecek. Teknik personel ve şirket ortaklarına da meslekten men yaptırımları uygulanabilecek. Sistemin ilk etapta pilot illerde uygulanacağı belirtildi.
KADASTRODA “TECVİZ” DÖNEMİ
Kadastro işlemlerinde uzun süredir tartışma konusu olan ölçü farklılıkları için de yeni bir sistem getirildi. Kanuna “yanılma sınırı (tecviz)” kavramı eklendi. Bilimsel ölçüm teknikleri çerçevesinde kabul edilebilir sınırların üzerindeki farklar hata olarak değerlendirilecek ve düzeltme işlemleri yapılabilecek. Yeni düzenleme ile kadastro müdürlüklerine resen düzeltme yetkisi de tanındı.
BELEDİYE ŞİRKETLERİNE CUMHURBAŞKANI İZNİ
Mahalli idareler ve belediye iştiraklerinin şirket veya kooperatif kurmaları, mevcut şirketlere ortak olmaları ve hisse edinmeleri artık Cumhurbaşkanı iznine bağlandı. Düzenleme belediye şirketlerinin mali yapısı üzerindeki merkezi denetimi artıran önemli adımlardan biri olarak değerlendiriliyor.
HAZİNE TAŞINMAZLARINDA YENİ YETKİLER
Kanunla birlikte kamu taşınmazlarının sosyal konut ve kentsel dönüşüm projelerinde daha etkin kullanılmasına yönelik geniş yetkiler getirildi. Bakanlık; Hazine taşınmazlarının tahsislerini kaldırabilecek, resen tescil işlemleri yapabilecek ve bu alanları sosyal konut, afet dönüşümü ve kentsel dönüşüm projelerinde değerlendirebilecek. Elde edilen gelirlerin önemli bölümü sosyal konut üretimi, afet risklerinin azaltılması ve dönüşüm projelerinde kullanılacak.
COP31 İÇİN ÖZEL VERGİ DÜZENLEMESİ
Türkiye’nin ev sahipliğinde düzenlenecek COP31 kapsamında özel vergi ve gümrük istisnaları getirildi. Konferans organizasyonunda kullanılacak ithal ürünler vergi ve harçlardan muaf tutulacak. Ayrıca organizasyon için yapılan ihaleler damga vergisinden istisna olacak ve yurt dışından alınan bazı hizmetlerde kurumlar vergisi kesintisi uygulanmayacak.
2B VE HAZİNE ARAZİLERİNDE SÜRE UZATILDI
2B arazileri, Hazine tarım arazileri ve yapı kayıt belgesi kapsamındaki taşınmazlarla ilgili başvuru ve ödeme süreleri 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatıldı. Düzenleme ile daha önce başvuru yapamayan veya taksitlerini zamanında ödeyemeyen vatandaşlara yeni hak tanınmış oldu.
KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞINA YENİ YETKİLER
Kanunla birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yetkileri de genişletildi. Başkanlık, Hazine’den devralacağı taşınmazları sosyal konut ve dönüşüm projelerinde kullanabilecek. Bazı taşınmazlar rayiç bedelin yarısı üzerinden faizsiz taksitle hak sahiplerine satılabilecek. Ayrıca deprem bölgesinde verilen hibe ve kredi desteklerinin haczedilemeyeceği, rehin gösterilemeyeceği ve temlik edilemeyeceği hüküm altına alındı.
BAKANLIKTA KADRO DÜZENLEMESİ
Kanunun son bölümünde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde görev yapan eski milli emlak kontrolörlerine yönelik yeni kadro düzenlemesine de yer verildi. İdari görevde bulunan personel talepleri halinde başmüfettiş veya müfettiş kadrolarına atanabilecek.>>TUĞÇE ERBAŞ